暴跌超13%！又一房企违约 启动境外债务全面重组！|当前独家

因一笔2.12亿元债务触发相关条款，已成立28年的上市房企合景泰富最终主动选择对境外债进行全面重组。

5月14日晚，合景泰富发布公告称，在一笔2024年到期的优先票据的强制赎回日，该公司未能按期予以兑付1.19亿美元，由此构成了违约事件。而构成强制赎回是源于，近期一笔2.12亿债务未按时偿还，触发若干长期附息银行及其他借贷的交叉违约。在此背景下，合景泰富开启寻求境外债务的全面重组。

值得一提的是，合景泰富仅是出险房企计划启动整体债务重组的又一案例。据统计，2022年下半年以来，富力地产、绿地控股、龙光集团、融创中国、华夏幸福等相继完成境内或境外债务整体重组，此外，中国恒大等房企也已提出了整体境外重组计划。

(相关资料图)

可以说，房企整体债务重组成为了一大新趋势。克而瑞近期的研究报告认为，债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。

中指研究院企业事业部研究总监刘水对证券时报·e公司记者表示，房企再次出现债务违约，表明房企流动性困难没有实质性改善，影响行业预期。防范和化解房地产风险还需供给和需求双向发力。“供给方面，支持房企信贷、发债、股权融资，还要继续加力，尽快把这些支持落地见效。需求方面，特别是一线城市，支持刚性和改善性需求释放的政策空间仍然很大，更多激发刚性和改善性需求释放”。他说。

二级市场方面，合景泰富今日小幅低开后持续走低，截至记者发稿，股价下跌已超过13%。

主动计划境外债全面重组

5月14日晚间，合景泰富公告称，在一笔2024年到期的优先票据的强制赎回日，公司未能按期予以兑付，由此构成违约事件。该笔2024年到期的6厘优先票据发行于2022年9月，发行规模约7.95亿美元，是由2022年9月到期的两笔票据和2023年9月到期的一笔票据交换要约而来。

根据该笔2024年到期票据的发行条款，2023年5月14日是其票据本金额15%连同其相应未付利息的强制赎回日，合计应付金额约1.19亿美元。

实际上，本笔债务的强制赎回与近期该公司一笔2亿元债务违约息息相关。4月28日，合景泰富集团公告称，在2023年4月28日，合景泰富拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额人民币2.12亿元尚未根据预定还款日期偿还，因此触发若干长期附息银行及其他借贷人民币311.63亿元须按要求偿还。

随后，合景泰富内部人士表示，公司仍与借款主体及债权人积极沟通还款计划，相信该事项触发若干长期附息银行及其他借款311.63亿元其他债务提前偿还的可能性很低，公司会与其他债权人保持紧密沟通，妥善处理集团债务，目前公司经营一切正常，相关事项没有造成实质性影响。

如今看来，该笔触发了其他债务的交叉违约条款，在此背景下，合景泰富选择主动对境外债进行全面重组。

最新公告中，合景泰富表示，鉴于目前的挑战，从所有债权人的利益出发将寻求目前境外债的全面解决方案，以确保其可持续经营。“目前正在寻找合适的财务顾问，以评估其资产框架、流动资金及探寻可行的解决方案，借以缓解当前的流动资金问题。”

值得一提的是，近期合景泰富集团也频频出售资产回笼资金。5月12日，公告公告称，上海合景、苏州合景及上海德裕三家子公司作为卖方，分别向嘉兴平安安住壹号股权投资合伙企业（有限合伙）、平安创赢资本管理有限公司出售两家子公司上海兆景、上海锦怡100%股权，出售总代价约为7.5亿元.

整体债务压力较大

合景泰富集团成立于1995年, 于2007年在香港联交所主板上市，公司定位于城市综合运营商，目前, 旗下业务已涵盖地产开发、物业服务与商业运营、轻资产运营、文旅、教育、大健康六大战略板块。

对于债务违约原因，合景泰富在公告中表示，自2021年下半年以来，中国房地产行业面对前所未有的挑战。受宏观经济因素、负面信贷事件及行业融资渠道受限的影响，包括其在内的多家房企面对更大的流动资金压力。此等市况变动令中国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。

实际上，面对行业波动，合景泰富此前主动进行债务管理以求获得债权人及投资者的支持。

公告还披露，2022年，合景泰富偿还境内公司债、商业抵押担保证券及资产支持证券合计约75.44亿元，境外债券3.63亿美元，以及境外银团贷款12.84亿港元，还款总额达到113亿元。此外2022年9月，合景泰富完成两笔境外债务的展期，金额分别为7亿美元和9亿美元。

在物业交付方面，截至2022年12月31日，合景泰富已完成交付总建筑面积约806,218平方米。预计今年房地产行业将呈现稳健复苏，公司将通过「强销售、降负债」的措施，不断改善资产负债状况，全面增强现金流动性，提高经营效率、实施精準市场营销、控制风险及降低成本。

根据该公司此前年报数据披露，合景泰富整体债务压力较大。截至2022年12月31日，合景泰富的银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约为460.57亿元、272.12亿元及21.21亿元。在银行及其他贷款中，约168.86亿元须于一年内偿还，约192.9亿元须于二至五年内偿还，以及约98.82亿元须于五年后偿还；在优先票据中，约32.38亿元须于一年内偿还及约人民币239.74亿元须于二至五年内偿还。